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这套房子为啥办不了不动产权证

来源:车城房产网  日期:2017-10-18  重庆时时彩官网
  近日,湖北省某小区朱姓业主向某市A 区人民法院提起行政诉讼,要求法院判令该市国土资源部门为其办理不动产登记。经查,该业主诉请办证的不动产由B 房地产开发公司(以下简称“B 公司”)开发。公司使用的土地通过出让方式取得(签订了出让合同,支付了出让金),2004 年依申请办理了土地登记,核发了土地使用证。此后,该公司经市规划局批准、在未经出让方同意、未调整出让合同、补交出让金的情况下,提高了该宗土地的利用强度,并建成销售。2007 年~2010 年,市房管局为该业主办理了房屋所有权证。因申办不动产权证遇阻,该业主向A 区人民法院提起行政诉讼。那么,该行为是否应该得到人民法院的支持? 业主该怎样正确维权呢?本文作者浅析个人的意见。

  1、业主不能依约拿到不动产登记证,在于开发商不能提供合法的完整物权

  上述案例中开发商提高了开发小区的土地利用强度并建成销售,这些行为涉及建设用地使用权变更的相关规定。

  在《城乡规划法》中,对改变建设用地使用权条件进行了规定:建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示;建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。具体到地方的规定,《湖北省城乡规划条例》规定的更加明确:城乡规划主管部门提出的容积率、用地性质等规划条件在土地出让后不得擅自变更;因涉及公共利益确需变更的,根据变更后的规划条件补(退)土地出让金和相关费用,并签订国有土地使用权出让补充协议。具体到这个案例,B 公司改变建设用地使用权条件明显不合法。

  案例中,业主物业所在小区在该出让土地取得之初办理登记,B 公司取得了土地使用权证。该证是根据出让合同办理的与合同内容一致的土地登记。而出让合同的内容约定中必然会有《湖北省城乡规划条例》中关于擅自改变土地使用权出让的约束条款。即B 公司违反出让合同约定,提高了利用强度进行建设,却没有依法、依合同约定补办相关手续,补交出让金。应该说,在开发该项目时,B 公司既有违反出让合同使用土地的事实,又有违反《城市规划法》《城市房地产管理法》行为存在。因此,尽管业主已经取得房产证,但B 公司并没有取得与其实际土地利用状态匹配、也无法与地上全部建筑物匹配的土地权利,B 公司当然无法向业主提供合法的、完整物权。

  B 公司在两个合同面前均已违约:一是开发企业提高土地利用强度,没有报请出让人同意,并调整出让合同,补交出让金,已涉嫌违约;二是开发企业不能向业主提供合法的完整物权,也不能依约为业主代办不动产登记,也涉嫌违约。矛盾之症结,必须由并没有取得全部物权的B 公司解开。
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关键词:不动产权证  
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