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争议中的长租公寓:公寓运营商叫苦,行业进入转型阵痛期

来源:时代周报  日期:2018-09-11  重庆时时彩官网
  争议租金消费贷

  长租市场资本蜂拥而入,何时才能获得回报?

  俞国泰认为,长租市场要发展肯定需要有长期稳定的资金,而且还是要相对要求回报率比较低的资金来参与,“资本逐利,就看这个逐利放在什么时间兑现,或者它在安全和盈利上面怎么做取舍,这个是资本参与长租市场里面最需要明确或者界定的”。

  追求安全性的资本或者说长线资本,对市场是有利的。“这个行业投资回收期较长,如果说长线资本参与,对这个行业是有助推的。” 在俞国泰看来,有些资金的融资成本很高,如果行业发展和企业自身发展没有清晰的运营模式,没有能力挣钱,取得资本预期回报的话,资本也不会持久投身到这个企业和这个行业中去。

  中联基金总经理何亮宇则表示,从全球来讲,发达国家稳定市场的租赁住房供应量大头还是在机构,机构化是一个方向。

  他列举了资本介入长租市场的种种方式,“目前看主要有以下四种:第一种是直接入股;第二种是买资产,拿重资产成为Owner或者REITs投资人对外出租;第三种,像魔方做的ABS,用自己的系统,魔方的信用去借了一笔ABS做扩张安排;第四种,自如、蛋壳做的租赁贷ABS,核心不是一笔租金的收益权和证券化,而是由此产生的租金消费贷的证券化”。

  这当中,收到的房源能否尽快向市场投放,则是资本方最关心的核心问题。因此,他批判“资本推着机构囤租待涨”这样的观点荒谬,“囤两个月才涨两百块钱,但是两个月的机会成本损失可能两年才能挣回来。作为一个理智的成熟资本方,我是非常关注空置率的问题,我会要求企业尽快投放。会不会降低装修标准,那是另外一回事,可能要控制一下装修标准,不能有甲醛等问题。

  至于眼下颇受争议的租金消费贷模式,何亮宇认为“P2P模式的崩盘”“贩毒一样的高利润”之类的说法有些耸人听闻。

  争议资产证券化

  “资产证券化并没有助推房租价格,恰恰相反,资产证券化降低了公寓企业的融资成本,为房源数量的增长助力,” 中信建投证券投资银行部总监方春晖对于证券化有着自己的看法。

  他认为,长租公寓ABS不是过度而是远远不够。他举例说,在美国,许多单只上市公寓REITs项目的规模比我国全部长租公寓规模还要大。不难看出,我国长租公寓ABS还有很大的发展空间。

  他表示,长租公寓的现金流特征符合资产证券化的基本理念。

  方春晖介绍道,ABS作为一种近几年较为火热的融资方式,目前在长租公寓领域的融资模式主要有两大类,一大类是轻资产模式,主要包括租金收入应收账款ABS和租赁贷款债权;另一大类是重资产模式,主要包括CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)和REITs(不动产信托投资基金)。

  这些ABS可以帮助长租公寓市场打造投资闭环、解决长租公寓融资难融资贵等问题。

  事实上,目前资产证券化在长租公寓市场上的运用还是有一定的局限性。在提到这类问题时,方春晖表示,目前ABS的局限主要有无法解决开发建设问题、低回报率导致难以证券化问题等。但可以通过公寓企业与金融机构共同设立Pre-ABS或Pre-REITs基金,降低公寓企业土地成本、税负成本,支持公寓运营企业规模化运营等方式来解决。方春晖还呼吁,若公募REITs推出,希望允许一定比例的资金投资于在建的项目。

  在提到北京住房市场租售比波动情况,方春晖表示,目前投资回报率通常1.7%–1.8%左右,而每年的租售比一直在波动,到2018年6月份为止,租售比还是在低位。对此,方春晖预测,如果不加以人为干扰,按市场规模租售比未来会继续上扬,到达均线,甚至超过均线。
关键词:长租公寓  租赁市场  
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